Mietkaution wegen streitiger Forderungen

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem eine Mieterin die Miete wegen Mängeln minderte. Der Vermieter, der die Mietminderung für unberechtigt erachtete, bediente sich in Höhe der Mietminderungsbeträge an der Mietkaution, obwohl das Mietverhältnis noch nicht beendet war. Die Mieterin erhob Klage mit dem Ziel, dass der Vermieter dazu verurteilt wird, die Kaution wieder aufzufüllen.

Mit Urteil vom 7.5.2014 (AZ: VIIIZR 234/13) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen bestrittener Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, selbst dann nicht, wenn der Mietvertrag dem Vermieter ein solches Recht einräumt.

Begründet wurde die Entscheidung  vom BGH damit, dass ein solcher Abzug von der Mietkaution dem sich aus § 551 Abs. 3 BGB ergebenden Treuhandcharakter der Mietkaution widerspreche. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Mietsicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem sonstigen Vermögen anzulegen. Mit dieser gesetzlichen Regelung wollte der Vermieter sicherstellen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsicherheit vom Vermieter zurückbezahlt werden kann, soweit dieser keine berechtigten Ansprüche gegenüber dem Mieter hat. Nach Ansicht des Gerichts würde dieser Gedanke unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Verhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Ein Vermieter darf sich daher während des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen nicht an der Kaution bedienen, sondern muss ggf. den Mieter auf Zahlung verklagen.

Die Entscheidung des BGH betrifft allerdings nur Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberaummietverträgen dürfte ein entsprechender Einbehalt jedenfalls dann zulässig sein, wenn dies vertraglich vereinbart ist.