Mietrecht - Schwerpunkt Betriebskostenabrechnung

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Warum birgt eine Betriebskosten-abrechnung soviel Streitpotential?

 

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern sind Betriebskostenabrechnungen. Viele Vermieter sind nicht in der Lage, eine Betriebskostenabrechnung, die den gesetzlichen Anforderungen genügt, zu erstellen. Mieter können bei Erhalt einer Abrechnung häufig die Richtigkeit einer Abrechnung kaum selbst überprüfen.

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung richtig erstellt werden?

Eine Betriebskostenabrechnung muss zunächst formal ordnungsgemäß sein. Als Mindestangaben muss eine Betriebskostenabrechnung daher enthalten:

  • Angabe der einzelnen Betriebskostenarten
  • Nennung der angewandten Verteilerschlüssel (z.B. nach m² oder nach Personen)
  • Bezifferung der jeweils auf den Mieter entfallenden anteiligen Kosten
  • Summe der auf den Mieter umgelegten Gesamtkosten
  • Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen

Die Abrechnung der Heizkosten muss zwingend nach Vorgaben der Heizkostenverordnung erfolgen, d.h. die Heizkosten müssen anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche (Grundkosten) und anteilig nach dem abgelesenen Verbrauch (Verbrauchskosten) umgelegt werden.

Insbesondere die Prüfung der oft hohen Heizkosten kann sich für Mieter auszahlen, aber auch wenn Betriebskostenpositionen zum ersten Mal abgerechnet werden oder einzelne Positionen im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind.

Welche Betriebskosten dürfen überhaupt abgerechnet werden?

Die Frage, welche Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden dürfen, bestimmt sich zunächst danach, was im Mietvertrag hierzu vereinbart wurde. Häufig wird in Mietverträgen auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. In einem solchen Fall sind alle gesetzlich zulässigen Betriebskosten umlagefähig. Sind die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufgeführt, so dürfen nur die explizit genannten Betriebskosten abgerechnet werden.

Ist eine Pauschale vereinbart, so dürfen allenfalls die Heiz- und Warmwasserkosten zusätzlich abgerechnet werden. Im Übrigen sind die Betriebskosten in diesem Fall in der Miete enthalten.

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung erteilt werden?

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist ein Vermieter dazu verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen. Diese Frist beginnt mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes.

Für Vermieter besteht bei falschen Abrechnungen die Gefahr wegen dieser Fehler Nachzahlungen von einem Mieter nicht mehr verlangen zu können, selbst dann wenn der Vermieter selbst die Kosten tatsächlich bezahlt hat. Der Schaden für Vermieter bei einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung ist häufig beträchtlich.

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