Mietrecht - Schwerpunkt Kündigung
Brauche ich für die Kündigung des Mietverhältnisses einen Grund?
Kündigung durch den Mieter
Mieter können in aller Regel ohne Grund die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aussprechen. Anderes gilt nur, wenn eine wirksame Befristung oder ein Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung mietvertraglich vereinbart ist.
Kündigung durch den Vermieter
Vermieter hingegen können meist nur aus wichtigem Grund kündigen.
Häufige Kündigungsgründe sind:
- Zahlungsverzug
- Eigenbedarf
- Unpünktliche Mietzahlungen
- Vertragsverletzungen des Mieters trotz Abmahnung
Für Einliegerwohnungen in dem vom Vermieter selbst bewohnten Haus gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist in diesem Fall auch ohne Angabe eines Grundes möglich.
Wie spreche ich eine Kündigung aus?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf immer der Schriftform. Schriftlich bedeutet eigenhändig unterschrieben. Eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist daher unwirksam.
Vor Ausspruch der Kündigung ist zunächst zu klären, wer Mietvertragspartei ist, da das Kündigungsschreiben von allen Mietern oder Vermietern unterzeichnet werden und an alle Vertragsparteien gerichtet werden muss.
Bei einer Kündigung durch einen Vermieter muss dieser ausführlich begründen, warum das Mietverhältnis gekündigt wird.
Welche Fristen gelten für eine Kündigung?
Mieter können mit einer Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis ordentlich kündigen, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Die Frist für Vermieter verlängert sich hingegen nach einer Mietdauer von 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Steht in Mietverträgen eine längere Kündigungsfrist, so gilt diese.
Ohne Einhaltung dieser Fristen kann ein Mietverhältnis nur bei gravierenden Vertragsverletzungen der anderen Partei oder bei gravierenden Mängeln der Mietsache gekündigt werden.
Typische Gründe für außerordentliche Kündigungen eines Mietverhältnisses sind:
- Zahlungsverzug des Mieters
- Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, Asbest etc.
- Beleidigungen, Körperverletzungen durch die Vertragspartei
Die Frage, ob eine Vertragsverletzung der Gegenseite oder ein Mangel der Mietsache zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung ausreicht, ist stets im Einzelfall zu prüfen.
Auch bei außerordentlich fristlosen Kündigungen gilt, dass diese ausreichend begründet werden müssen. Der Kündigungsgrund ist genau zu bezeichnen.
Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug kann u.U. nach Ausspruch der Kündigung durch vollständige Zahlung des Mietrückstandes nachträglich unwirksam werden.
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