Mietrecht - Schwerpunkt Mieterhöhung

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Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung liegt vor, wenn der Mietpreis zu Beginn oder während eines Mietverhältnisses vom Vermieter erhöht wird. Ein Vermieter kann in folgenden Fällen eine Mieterhöhung verlangen:

  • Die bisherige Miete ist nicht mehr ortsüblich, d.h. in vergleichbaren Wohnungen wird eine höhere Quadratmetermiete bezahlt.
  • Der Vermieter führt Modernisierungsmaßnahmen durch und legt einen Teil der Kosten auf die Mieter um.

Aufgrund dieser beiden unterschiedlichen Möglichkeiten für eine Mieterhöhung muss bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen klar erkennbar sein, aus welchem Grund die Mieterhöhung erfolgt.

1. Mieterhöhung im Rahmen der ortüblichen Vergleichsmiete

An die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens werden strenge Anforderungen gestellt. So muss bei einer Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete konkret anhand eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens oder mindestens drei Vergleichswohnungen dargelegt werden, dass in vergleichbaren Wohnungen eine höhere Miete je Quadratmeter bezahlt wird.

Neben einer ausführlichen Begründung, worauf das Mieterhöhungsverlangen gestützt wird, sind auch die gesetzlichen Fristen sowie gesetzliche Obergrenzen (Kappungsgrenze) zu beachten. In Kempten gilt derzeit eine Kappungsgrenze von
15% innerhalb von 3 Jahren
, im restlichen Allgäu von 20%.

Insbesondere da es derzeit in Kempten keinen Mietspiegel gibt, ist es sowohl für Vermieter, als auch Mieter nur sehr schwer nachzuvollziehen, ob eine Mieterhöhung berechtigt und die verlangte Miete ortsüblich ist.

2. Mieterhöhung wegen Modernisierung

Um eine spätere Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten durchsetzen zu können, sind Modernisierungen mindestens 3 Monate vor Durchführung anzukündigen und über die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren.

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten der konkreten Maßnahmen offen zu legen und insbesondere auch darzulegen, dass es sich um Maßnahmen handelt, die der Energieeinsparung dienen oder die Wohnqualität nachhaltig verbessern, denn nur solche Maßnahmen stellen Modernisierungen im rechtlichen Sinne dar.

Von diesen Modernisierungskosten dürfen 11 % auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Gewöhnliche Instandhaltungskosten bleiben bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung hingegen außer Betracht.


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