Mietrecht - Schwerpunkt Mietminderung/Mängel
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Mit Beginn des Mietverhältnisses erwirbt der Mieter einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Befindet sich die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, so besteht ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann zudem eine Mietminderung einbehalten werden.
Wann ist eine Mietminderung berechtigt?
Die Frage, ob eine Mietminderung berechtigt und in welcher Höhe diese angemessen ist, hängt von den konkreten Beeinträchtigungen im Einzelfall ab. Ist bei einem Wasserschaden lediglich ein Zimmer betroffen, ist die berechtigte Mietminderung etwa niedriger anzusetzen als bei mehreren Zimmern oder ein Schimmelbefall in einem Wohnraum höher zu bewerten als in einem Abstellraum.
Wie wird eine Mietminderung geltend gemacht?
Für den Einbehalt einer Mietminderung durch den Mieter ist nicht erforderlich, dass der Vermieter seine Zustimmung erklärt. Dies wird regelmäßig nicht der Fall sein. Die Miete ist vielmehr bei Vorliegen eines Mangels kraft Gesetzes gemindert. Von dem Recht zur Mietminderung kann ein Mieter Gebrauch machen, selbst dann wenn einen Vermieter kein Verschulden trifft. Er muss den Mangel jedoch gegenüber dem Vermieter anzeigen.
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Kann eine Mietminderung nachträglich geltend gemacht werden?
In der Regel kann eine Mietminderung nicht rückwirkend geltend gemacht werden, es sei denn die Miete wurde unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückwirkung bezahlt. Die Erklärung eines solchen Vorbehalts ist immer dann sinnvoll, wenn nicht abzusehen ist, wann eine vollständige Mängelbeseitigung erfolgt und wie stark die Beeinträchtigungen sein werden, etwa bei anstehenden Baumaßnahmen im Haus.
Welche Folgen hat eine zu hohe Minderung?
Vorsicht ist geboten, wenn die Mietminderung zu hoch angesetzt wird. Denn ist eine Mietminderung ganz oder zum Teil zu Unrecht erfolgt, befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand. Neben der Geltendmachung des Mietrückstands durch den Vermieter droht unter Umständen sogar die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, selbst dann, wenn ein Mieter im Glauben war, berechtigt die Miete mindern zu dürfen.
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